הרכבת הקלה – איזה פיצוי נדרש לבעלי העסקים?
הרכבת הקלה – מצוקת בעלי העסקים ואפשרות הממשלה/הרשות המקומית למצוא לה פתרונים
אמנם על-פי החוק הקיים אין אפשרות למתן הנחה בארנונה בגין עבודות הרכבת הקלה, אלא שאם הממשלה והעיריות מעוניינות לסייע ולמנוע מקריסתם הכלכלית הצפויה לכאורה של אינספור בתי עסק המצויים במתחמי העבודות של הרכבת הקלה – מציאת פתרון למצוקת בעלי העסקים – הן יכולות לסייע לאותם בעלי עסקים באמצעות חקיקה ראשית וכנגזרת ממנה חקיקת משנה מתאימה שתאפשר הטבות מס, פטורים או הנחות בארנונה למי שעומד בקריטריונים שיקבעו.
הממשלה יכולה לעשות כן ובכך לכפות על הרשויות המקומיות, הר כגיגית, פעולה לטובת בעלי העסקים ופיצויים בהתאם – שהרי היא אכן עשתה זאת בעבר במשברים שונים שחוו תושבי המדינה במגזרים שונים בתקופות בהן התקיימו נסיבות מיוחדות, כגון: מצבי טרור או מלחמה או להבדיל שנת שמיטה לחקלאים. בסה”כ מדובר בשינויים בחוק ההסדרים, דבר שהוא שכיח למדי בעת צוק העיתים, הכלכלי ו/או החברתי ו/או הביטחוני. היתרון בחקיקה ראשית הוא שהדבר כופה על הרשויות המקומיות התנהלות שוויונית, שקופה וברורה העומדת בביקורת שיפוטית, עת שתידרש. באשר לכל יתר היוזמות למיניהן כגון: קרן מיוחדת לפיצויים, לדעת הכותב יוזמות מסוג זה הן מקור וסכנה לשחיתות שלטונית פוליטית. לא כל שכן הן אף לא נדרשות בעת רצון ממשלתית או מקומית של עיריות תל אביב, ר”ג ופ”ת, שהרי גם הן תצאנה נשכרות ביותר בהכנסותיהן מההשבחה באזורי התוואי,ושידרוגו.
מעבר לנדרש, ברי כי גם הרשויות המקומיות בעצמן יכולות לפעול במסגרת המנדט שלהן לניהול הרשות המקומית עפ”י חוק, ותשקולנה שינוי אזורי מס בארנונה, במטרה להפחיתה באזורים מסוימים – כ”ז שינוי/תיקון צו ארנונה בהתאמה לתוואי העבודות, באישור שרי האוצר והפנים, וכיו”ב אפשרויות.
לסיכום חלק זה: למדינה ולרשויות המקומיות, היה ורוצות הן, יש את הכלים לסייע לאותם בעלי עסקים היושבים על תוואי הרכבת באמצעות הקלות בארנונה, למרות שלא חובה עליהן לפעול לסייע להם.
בנוסף, פתוחה הדרך בידי בעלי העסקים לתביעות אזרחיות, החל מתובענות ייצוגיות כגון ת”צ (י-ם) 25015-10-10 באשר לנזקים שנגרמו לכאורה בעניין הרכבת הקלה בי-ם, ובה רשימת טיעונים משפטיים שניתן להשתמש בהן יחד ולחוד בהתאם לעניין – תביעות נזיקיות ואחרות לשיפוי בגין נזקים נטענים.
על הפגיעה השונה ב”בעל נכס” להבדיל מ”שוכר נכס”
לכאורה אין כל הצדקה במתן פיצויים לבעלי עסקים, שבתי העסק נמצאים במתחמי העבודות של הרכבת הקלה, בגין פגיעה בפרנסתם שהרי בסופו של דבר יצאו נשכרים מההשבחה של נכסיהם. זאת כאשר מדובר ב”בעלי הנכס” ולא ב”שוכרים”. שוכרים, שנמצאים באיזור עבודות הרכבת הקלה הם גמישים הרבה יותר שכן יש באפשרותם לעזוב או לדרוש מבעלי הנכס הפחתה בשכ”ד, למשך שנים אלה– יש להם בחירה קלה הרבה יותר, כפי שאחדים מהם אכן עשו.
על-פי החוק הקיים אין אפשרות למתן הנחה בארנונה בגין עבודות הרכבת הקלה – היה ניסיון כזה בעבר בהצעת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) (תיקון – הנחה מארנונה בשל הקמת הרכבת הקלה בירושלים), התשע”א–2011, במסגרתה הוצע כי לעיריית ירושלים תהיה סמכות להעניק הנחה או פטור מארנונה לבתי עסק הממוקמים באזור עבודות הרכבת הקלה אלא שחקיקה זו לא הבשילה לכלל חוק בשל התנגדותם של שרי הפנים, האוצר והתמ”ת שהתנגדו להצעת החוק.
אלא שלא בטוח כלל ועיקר שיש מקום לפיצויים מסוג זה לבעלי הנכסים, שהרי יש הבדל גדול מאד בין העבודות בי-ם לבין העבודות הצפויות בת”א. בי-ם העבודות התעכבו והסתיימו 5 שנים אחרי המועד שנקבע, אך לא זו הייתה הבעיה אלא עצם העובדה שהרחוב כולו נחפר והושבת. בת”א אין הדבר כך שכן מדובר ברכבת תחתית למעשה, וכל החפירות הן לצורך הקמת תחנות. אולי יהיה איזה שהוא מוקד הפרעה בהתחלת העבודות אך לאחר מכן כל העבודה היא מתחת לפני הקרקע כך שרעש, זיהום ומניעת גישה יהיו מוגבלים ביותר ולפיכך העסקים יפגעו באופן מזערי, אם בכלל. לעומת זאת ההשבחה שתחול על העסקים תהיה עצומה שכן מדובר בשידרוג המע”ר המשתרע מגבול יפו, דרך מנחם בגין, דרך ז’בוטינסקי בואכה פ”ת. הנוסעים בנתיבי איילון רואים כבר היום את תנופת הבניה בצירים ראשיים אלה שישתלבו בבוא העת עם תחנות הרכבת המובילות נוסעים מכל קצווי הארץ למקומות התעסוקה במרכז.
לכן לא כל כך ברור על מה מלינים בעלי העסקים במתחמי הבנייה של הרכבת הקלה:
1. אם הם בעלי נכס הרי שלאחר 6 שנים הם משלשים ויותר את ערך הנכס – זה לכשלעצמו מקזז
את ההפסדים ואפילו מותיר רווח יותר מנאה.
2. אם הם שוכרי נכס, עדיף שיברחו משם שכן: (א) יש להם האפשרות לכך; (ב) הבעלים ממילא
לא יתחשבו בכך שהם הפסידו כספים בנכס, וישלשו להם את דמי השכירות בעוד שש שנים; (ג)
הפסדים של נכס בשכירות הם לא רברסביליים ומובילים לפשיטת רגל מהירה.
3. אם הם בכל זאת מתעקשים להישאר במקום – שוכרי נכס יכולים לדרוש הורדת שכ”ד מהבעלים
למהלך שנות העבודה באתר, וזה יקרה ובגדול – שהרי גם כשהנכס ריק עדיין יש הוצאות שהן
לא קטנות – עדיף לבעלי הנכס, שנמצא באיזור עבודות הרכבת הקלה שמישהו ישלם את ההוצאות האלה גם אם שכה”ד נמוך יותר…
היתרונות הכלכליים של אזורי הבניה כאזורי ביקוש עתידיים
במי שיבדוק את תכניות התב”ע באזורים אלה, אשר בחלקם הם כבר אזורי ביקוש, הרי שבתוספת רכבת תחתית – כמו שקורה בכל מקום בעולם – ערך הנכסים ירקיע שחקים, במקומות כאלה של מע”ר (מרכז עסקים ראשי).
במה עסקינן:
המסלול מוליך אותנו מבת-ים מהצד האחד של הקו לפ”ת בצד השני של הקו. שני אלה הם “עוגנים” או מקורות כ”א גדולים ביותר לעבודה במע”ר המשתרע מפ”ת, ר”ג ות”א (אזורים כגון: בלינסון/קרית-אריה, דרך בן גוריון/קניון איילון, בורסה ר”ג, עזריאלי/קירייה, תחנה מרכזית/רוטשילד וכיו”ב), לא כל שכן אם נוסיף גם את תחנות סבידור, השלום ולה-גוארדיה הרי שמדובר ב”אגן היקוות” של צרכנים ועובדים אל מוקדי הצריכה והתעסוקה ב”מרכז המרכזים”.
כל תנועת הרכבות מכל הארץ מתנקזת לאזור שבין תחנת סבידור (ארלוזורוב/בורסה), השלום (עזריאלי/קיריה/שרונה), לה-גוארדיה (תחנה מרכזית ישנה/חדשה) – הרכבת התחתית חולפת במקביל לציר זה ובמקביל לנתיבי איילון.
יש תב”עות חדשות לאזור התחנה המרכזית הישנה/חדשה (הבניין הראשון שעל שרידיו יקום בניין מגורים חדשני, נהרס ברחוב פין 1 – בניין הזונות והנרקומנים – כדוגמא לשינויים שיתחוללו באזור, ולא בכדי), תב”ע חדשה למתחם תע”ש ליד עזריאלי/ביצרון/הקריה-שרונה, תשלובת רוטשילד/יהודה הלוי בואכה נווה צדק/”התחנה” ביפו – כל אלה ועד יהפכו את האזור למנהטן ממש – תשלובת של עסקים ומגורים מושבחת ומשובחת.